不動産M&Aとは？
不動産M&Aは、不動産を所有する企業の買収や合併を通じて、不動産資産を取得する手法です。
これは、単なる不動産の売買とは異なり、メリットがあるケースがあり、近年実施件数が増加傾向にあります。
不動産M&Aの主な目的
①節税
不動産M&Aでは、通常の不動産売却に比べて税負担が軽減されることがあります。株式譲渡益に対する税率が約20%であるため、手元に残る資金が多くなります。
②現金化
不動産を現金化する手段として、不動産M&Aは迅速かつ効率的です。所有する不動産を一括で売却できるため、時間の短縮が図れます。
➂費用削減
不動産移転にかかる登記申請や登録免許税、不動産取得税などの費用が不要となるため、コストを抑えることができます。
不動産M＆Aの手法
不動産M&Aでは、一般的に「株式譲渡スキーム」が採用されます。これは、不動産を所有する企業の株式を売却することで、不動産を間接的に売却する方法です。
また、不動産M&Aには「会社分割」という組織再編の手法が組み合わされることもあります。この方法では、売り手企業が会社分割を行い、譲渡対象の不動産を保有する会社と、その他の不動産や通常の事業資産を保有する会社に分割します。その後、譲渡対象の不動産を保有する会社の株式を売却することで取引を完了します。
また、不動産M&Aには「会社分割」という組織再編の手法が組み合わされることもあります。この方法では、売り手企業が会社分割を行い、譲渡対象の不動産を保有する会社と、その他の不動産や通常の事業資産を保有する会社に分割します。その後、譲渡対象の不動産を保有する会社の株式を売却することで取引を完了します。
不動産M&Aのメリット・デメリット
メリット
税負担の軽減: 株式譲渡による税制上のメリットが大きい。
迅速な現金化: 不動産を一括で売却できるため、現金化が迅速に行える。
コスト削減: 不動産移転にかかる費用を削減できる。
迅速な現金化: 不動産を一括で売却できるため、現金化が迅速に行える。
コスト削減: 不動産移転にかかる費用を削減できる。
デメリット
デューデリジェンスの必要性: 企業買収に伴うリスクを把握するため、慎重なデューデリジェンスが必要です。
複雑な手続き: 会社分割や株式譲渡の手続きが複雑で、専門的な知識が求められます。
複雑な手続き: 会社分割や株式譲渡の手続きが複雑で、専門的な知識が求められます。
譲渡企業（売り手）/譲受企業(買い手)のメリット/デメリット
メリット | デメリット | |
譲渡企業 | ・大幅な節税につながる ・廃業コストを軽減できる | ・譲渡先の選定にハードルがある ・手続きに時間がかかる場合がある ・デューディリジェンスでネガティブな要素が発見された場合、不動産価格とは関係なく最終的な売買価格が下がる場合がある |
譲受企業 | ・税制面の効果を得られる ・購入費用の軽減につながる ・不動産売買市場に通常出回らない物件を購入できる場合がある | ・簿外債務などのリスクがある ・デューディリジェンスなどの費用がかかる ・通常の不動産売買よりも時間がかかる |
まとめ
不動産M&Aとは、不動産の取得を目的とするM&Aの形態であり、特に税制の面で売り手と買い手の双方に大きな利点があります。
通常のM&Aが主に事業の買収を目的とするのに対し、不動産M&Aでは企業の保有する不動産の価値が重視されます。そのため、事業の収益性に課題がある企業であっても、魅力的な不動産を所有していれば、有利な条件で取引が成立する可能性があります。買い手にとっては、事業運営に適した物件を効率よく取得したり、通常の手段では手に入れにくい物件を確保したりすることができるというメリットがあります。
ただし、不動産取引とM&Aの双方に関する高度な知識が求められるため、専門家と協力しながら慎重に進めることが不可欠です。経験豊富な専門家の助言を得ることで、より安全で効果的な取引を実現できるでしょう。
通常のM&Aが主に事業の買収を目的とするのに対し、不動産M&Aでは企業の保有する不動産の価値が重視されます。そのため、事業の収益性に課題がある企業であっても、魅力的な不動産を所有していれば、有利な条件で取引が成立する可能性があります。買い手にとっては、事業運営に適した物件を効率よく取得したり、通常の手段では手に入れにくい物件を確保したりすることができるというメリットがあります。
ただし、不動産取引とM&Aの双方に関する高度な知識が求められるため、専門家と協力しながら慎重に進めることが不可欠です。経験豊富な専門家の助言を得ることで、より安全で効果的な取引を実現できるでしょう。